Un bien non-occupé (par exemple pour une succession, des travaux avant mise en vente, ou en attente de déménagement) est un bien exposé au squat. En France, 42 % des squats se concentrent en Île-de-France selon le Ministère du Logement.
L’essentiel à retenir
La loi Kasbarian-Bergé de 2023 : protège les propriétaires, mais uniquement si le bien est qualifié de « domicile ».
Avant la vente : constituer un dossier de preuve d’usage et sécurisez l’accès.
Si le squat survient malgré tout : la procédure administrative peut aboutir pour un coût de 3 000 à 5 000 €. Alternative : vendre en l’état à un marchand de bien.
Les risques d’un logement non-occupé
Sur les 3,2 millions de logements vacants recensés en France (INSEE, 2025), une partie non négligeable se trouve en zone tendue. C’est-à-dire là où la pression sur le logement est la plus forte et où les occupants sans titre trouvent des relais organisés.
Le squat pur (entrée par effraction ou tromperie) reste statistiquement marginal par rapport aux impayés. Mais ses conséquences pour un propriétaire particulier sont importants :
- dégradations
- factures d’eau ou d’énergie contractées par des tiers
- frais de procédure entre 3 000 et 5 000 € (source : avocats spécialisés)
- une vente bloquée le temps de régler la situation.
Focus sur la loi anti-squat Kasbarian-Bergé de juillet 2023
La bonne nouvelle : Les règles ont changé en faveur des propriétaires.
La mauvaise nouvelle : L’efficacité de cette loi dépend presque entièrement de ce que vous avez fait avant que le squat se produise.
La sécurisation juridique : ce qui change tout
La loi de 2023 permet une procédure administrative accélérée via le préfet, avec une obligation de réponse sous 48 heures. Mais cette voie rapide n’est accessible que si le bien est qualifié de domicile. Vous devez donc prouver un usage régulier.
Des cas de refus préfectoraux ont été documentés sur des biens non meublés ou manifestement vacants depuis longtemps. Le préfet renvoie alors vers la procédure judiciaire classique, beaucoup plus longue.
Ce que Lario recommande à ses clients en amont de la vente.
1. Constituer un dossier de preuve d’usage.
Ce dossier doit contenir des factures d’entretien ou de charge récentes, des photos datées de l’état du bien, et idéalement des témoignages de voisins attestant d’une présence régulière. Ce n’est pas une formalité administrative, c’est ce qui déverrouille la procédure la plus rapide si le squat survient.
2. Ne pas laisser le bien sans visite régulière.
Un bien visité toutes les deux semaines est documenté comme actif. Un bien fermé depuis six mois sans trace d’entretien est, aux yeux de l’administration, un bien vacant et votre protection légale sera plus restreinte.
3. Signaler rapidement.
La réactivité compte. Les spécialiste du droit qui obtiennent les meilleurs résultats déposent plainte dans les 48 heures suivant la découverte de l’occupation. Passé ce délai, rien n’est perdu juridiquement. Car le mythe des « 48 heures » après lequel il serait trop tard n’est plus d’actualité avec la loi Kasbarian de 2023. Cependant, passé ce délai, la procédure se complexifie.
La sécurisation physique : pour repousser le risque de squat
La prévention physique n’est plus anecdotique. Depuis la loi Kasbarian, les assureurs ont développé des solutions qui couvrent à la fois les frais d’expulsion et la remise en état. Ces contrats se généralisent, notamment en Île-de-France.
Les dispositifs qui font la différence sur un bien vacant en vente.
- Une porte d’entrée blindée de haute sécurité rend l’entrée par effraction longue et bruyante.
- Une alarme connectée avec notification immédiate permet d’agir dans les premières heures.
- Un boîtier de coupure d’eau et d’électricité à distance évite qu’un occupant sans titre puisse contracter des abonnements.
Si le squat survient malgré tout pendant la période de vente
La procédure administrative via le préfet aboutit dans environ 75 % des cas (source : France Info). Le coût total d’une procédure complète tourne entre 3 000 et 5 000 € : constat, saisine préfectorale, avocat. Mais l’obtention de dommages et intérêts reste rare car la solvabilité des occupants est souvent nulle.
Pour certains propriétaires, notamment lorsque la vente était déjà engagée ou que la procédure risque de durer, une autre option existe : vendre le bien en l’état à un marchand de bien qui absorbe la situation. C’est exactement ce que nous faisons chez Lario. Découvrez comment nous rachetons les appartements squattés en Île-de-France, avec une offre ferme et un délai garanti.
Sources : Ministère de l’Intérieur (données 2025), INSEE (parc locatif 2025), Fondation Abbé Pierre, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.