Vente d’un bien sous bail loi 1948 : quelle stratégie adopter ?

Un loyer plafonné qui freine les investisseurs

Un logement sous bail de loi 1948 est soumis à une réglementation très stricte qui encadre son loyer défini par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Ces logement sont encadrés par un plafond légal de loyer, fixé en fonction de la catégorie du bien (A, B, C ou D). Or, dans la plupart des cas, ces logements ont atteint ce plafond depuis longtemps, ce qui empêche toute revalorisation.

Contrairement aux baux classiques, ces loyers ne suivent pas l’inflation, ce qui aggrave encore l’écart avec les prix du marché.

Un loyer figé, bien en dessous des prix du marché

Même en réalisant des travaux d’amélioration, le propriétaire ne peut ni augmenter le loyer, ni le remettre au niveau des standards actuels, ce qui réduit fortement l’attractivité du bien pour un futur investisseur.

Par exemple, un logement de type II C de 43 m² à Paris ne peut être loué plus de 199,85 €/mois. Ces loyers bas impactent directement la rentabilité d’un investisseur, qui préférera sûrement passer son chemin.

Le propriétaire d’un bien soumis à la loi de 1948 peut engager un bail de sortie progressive de cette loi sur une durée de 8 ans et donc vendre son bien.

Outre les loyers encadrés, les locataires bénéficient d’un bail très protecteur. Contrairement à la durée des baux d’habitation réglementée par la loi du 6 juillet 1989, un bail loi 1948 à durée indéterminée est ce qu’il y a de plus courant. Il est donc impossible pour le propriétaire de donner congé, même un congé pour vendre.

Il est possible de mettre fin au bail 1948. Pour ce faire, le logement doit être de catégorie B ou C (logements de bonne et d’assez bonne qualité) et le locataire doit justifier de revenus supérieurs au minimum fixé. …

En dehors de ce cadre, il n’est pas possible de faire cesser le régime de loi 1948 pour louer au prix du marché, tant que le locataire ne part pas de son plein gré. Raison supplémentaire qui freine les potentiels acquéreurs.

Accepter une décote du prix pour vendre votre bien

Si le bien est occupé, vous serez contraints de revoir le prix fixé. Le loyer étant très bas et le bail difficile à rompre, les décotes atteignent 20 à 50% (comparativement à un bien similaire, sous un bail classique).

Souvent le loyer perçu sous bail loi 1948 ne suffit plus à rembourser les charges associées au logement. Les propriétaires préfèrent donc accepter un abattement du prix pour arrêter les frais. 

Vendre un bien sous bail 1948 à des investisseurs privés 

Les investisseurs sont peu nombreux et s’intéressent essentiellement aux biens sous bail loi 1948 des grandes villes (Paris, Bordeaux, Nantes, Rennes, Lyon, Marseille, …)

Ils réalisent un investissement avec une vision long-terme. Ils se satisfont d’un faible loyer pendant plusieurs années avec la contrepartie d’acquérir un bien qui prend de la valeur au fil des ans. 

Se tourner vers les marchands de biens et investisseurs professionnels

Les marchands de biens et les sociétés d’investissement en immobilier ont une expertise qui leur permet d’appréhender la difficulté des baux loi 1948.

Ils peuvent mettre en place des stratégies pour libérer le bien :

• Reprise du bien à condition de reloger le locataire (avec son consentement et une négociation amiable)
• Arrêt du bail loi 1948 pour démolition de l’immeuble et reconstruction, avec relogement du locataire
• Attente du départ de plein gré du locataire sans impact majeur, du fait d’un portefeuille important de biens en gestion (family offices et fonds d’investissement).

Ces stratégies ont un coût et impliquent que ces acteurs négocient le prix du bien.

FAQ : Vendre et gérer un bien en Loi 1948

Qu’est-ce qu’un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?

Il s’agit de logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes, où le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et d’un loyer très bas, strictement encadré. C’est un régime complexe qui rend souvent la gestion et la revente difficiles pour un propriétaire particulier.

Comment vendre un appartement sous bail Loi 1948 ?

La vente d’un bien en Loi 48 peut se faire « occupé » avec une forte décote (souvent -30% à -50% de la valeur vénale). La meilleure stratégie pour éviter une procédure longue est de vendre à un marchand de biens comme Lario : nous achetons en l’état, avec le locataire en place, sans que vous n’ayez à gérer les congés ou les travaux de mise en conformité.

Quels sont les cas de reprise d’un logement en Loi 48 ?

Le bailleur peut donner congé dans trois cas principaux :

1. La reprise pour habiter (pour soi ou un proche) avec obligation de relogement.
2. La reprise sans relogement si le propriétaire détient le bien depuis plus de 10 ans.
3. La reprise pour travaux lourds (démolition/reconstruction) avec offre de relogement.

Peut-on vendre un bien Loi 1948 classé G (passoire thermique) ?

Oui. Bien que la loi Climat interdise progressivement la location des passoires énergétiques, vendre à un professionnel permet de s’affranchir de ces contraintes. Lario achète les biens en l’état (G ou F) et prend à sa charge l’intégralité des rénovations nécessaires après le départ du locataire.

Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ou d’abandon du logement ?

Le droit au maintien dans les lieux peut être transféré aux descendants ou au conjoint sous certaines conditions de ressources et de cohabitation. En cas d’abandon prouvé, une procédure judiciaire est nécessaire pour constater la résiliation du bail. Lario vous accompagne dans ces situations juridiques bloquées pour racheter votre bien au comptant.