Vous êtes propriétaire d’un immeuble et vous envisagez de le diviser avant la vente ? Cette stratégie peut s’avérer rentable, notamment dans les zones tendues. Cependant, entre contraintes réglementaires, démarches administratives et recherche d’acquéreurs, le processus nécessite une approche méthodique car des travaux importants de l’immeuble devront être menés pour créer des lots immobiliers.
Découvrez donc dans cet article comment optimiser la vente de votre immeuble à la découpe, que vous souhaitiez vendre la totalité des lots ou en conserver une partie.
Qu’est-ce que la vente à la découpe et comment ça marche ?
La vente à la découpe : définition et points cléfs
La vente d’un immeuble à la découpe, aussi appelée vente par lots, transforme votre monopropriété en copropriété. Avec cette stratégie, deux options s’offrent à vous :
- Vendre la totalité des lots créés
- Conserver certains lots (un appartement, un local commercial) et devenir copropriétaire de vos acquéreurs.
Dans les zones tendues, la division immobilière est un processus qui se répand. Il est possible d’opérer la division d’un immeuble, mais aussi d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement.
Le cadre légal à respecter pour une division immobilière
Avant de vous lancer, il y a plusieurs éléments à connaître :
- Chaque lot doit faire au minimum 14 m².
- La division des lots ne doit pas contraindre la connexion aux différents réseaux (eau potable, électricité, internet…).
- Les locataires bénéficient d’un droit de préemption (comme dans le cadre de la vente d’un immeuble en bloc).
- Un règlement de copropriété est requis, avec la mise en place d’un syndic qui organisera une première assemblée générale pour définir les termes de ce document.
- L’immeuble doit être immatriculé au registre des copropriétés.
- On ne peut pas vendre à la découpe un immeuble sous arrêté de péril.
À présent que vous êtes en possession de ces informations, creusons davantage le sujet pour un immeuble : Devez-vous privilégier la vente de votre immeuble à la découpe ou en bloc ?
Avantages et inconvénients de vendre un immeuble à la découpe
Pourquoi opter pour la vente à la découpe ?
Les bénéfices sont nombreux :
- Prix au m² plus élevé pour les petites surfaces, donc rentabilité globale accrue.
- Accès à une clientèle d’acquéreurs plus large
- Possibilité de vendre progressivement votre bien.
Toutefois, il faut aussi prendre en compte dans ses calculs les frais et obligations inhérents à une découpe.
Ce qu’il faut vérifier avant de diviser un immeuble
Il y a, en effet, quelques contraintes à connaître :
- Coût des intervenants à évaluer (géomètre, notaire, architecte…)
- Délais de commercialisation incertains, peu adaptés à un besoin de vente rapide.
- Gestion de la période transitoire : le temps de vendre tous les lots, vous restez copropriétaire des lots non vendus (charges, taxes, décisions pour la copropriété avec le syndic provisoire..).
- Documents administratifs obligatoires pour procéder à la découpe du bien.
Au final, si vous vous sentez prêt à affronter les lourdeurs administratives, la difficulté majeure sera de trouver plusieurs acquéreurs simultanément. Il faudra donc bien étudier votre budget, en amont, en prévoyant un peu de souplesse, pour que les lots invendus ne grèvent pas votre trésorerie.
Comment mener à bien votre projet de découpe ?
Pour vendre un immeuble à la découpe, il y a deux phases majeures :
1.
La phase préparatoire, où vous faites réaliser les diagnostics et vous vous procurez les documents nécessaires.
2.
La phase de commercialisation, où vous préparez la vente des lots découpés.
Bien préparer la vente à la découpe de mon immeuble
Géomètre, notaire, architecte, mairie… Ce sont les personnes qui pourront répondre à vos besoins pour bien préparer votre vente.
Les autorisations administratives
- Consultation préalable du PLU : certaines communes exigent, par exemple, une surface minimale supérieure aux 14 m² réglementaires.
- Déclaration préalable en mairie si nécessaire (en fonction de la nature des travaux).
- Formulaires fiscaux pour la mise à jour cadastrale (à adresser au centre des impôts fonciers dont dépend votre immeuble).
Les documents techniques à produire
- État descriptif de division (EDD) pour définir les tantièmes, établi par un géomètre
- Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC)
- Diagnostics techniques pour chaque lot
- Diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble.
Une fois ces documents en votre possession, vous pourrez passer à la phase de commercialisation.
Pas envie de gérer seul toute la partie administrative ?
Lancer les ventes des lots issus de mon immeuble divisé
Pour la commercialisation, vous devrez choisir un notaire et pourrez confier la vente des lots à un professionnel.
Que vous vendiez seul ou avec un professionnel, il vous faudra définir le prix des lots, organiser les visites et gérer la réponse aux offres.
Le notaire, lui, vous accompagnera pour produire votre attestation d’immatriculation au registre des copropriétés. C’est obligatoire, car l’État doit connaître la situation du parc privé des logements collectifs. Pour produire les actes de ventes pour chaque lot, votre notaire demandera aussi l’établissement du règlement de copropriété.
À noter : vendre un immeuble à la découpe est une opération longue et fastidieuse.
Sachez-le avant de vous lancer !
Et si vous passiez par un marchand de biens ?
Si vous avez un immeuble à vendre et que vous ne trouvez pas acquéreur, la découpe n’est pas forcément la meilleure des solutions. Analysez tout d’abord les causes, avant de vous lancer dans ce projet long et coûteux.
Derrière la difficulté à vendre un immeuble de rapport, il peut y avoir de multiples facteurs qu’un professionnel est plus à même de déceler.
Pourquoi vendre mon immeuble à un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un professionnel qui vous assure :
- Une transaction rapide et sécurisée
- La facilité d’échanger avec un unique acquéreur
- L’expertise technique et juridique pour faire avancer la vente.
Lario rachète votre immeuble en l’état et se charge de tout : démarches administratives et juridiques, pilotage des travaux, gestion des locataires…
Vendre partiellement mon immeuble : est-ce possible ?
Si vous pensiez à diviser votre immeuble avant la vente pour en conserver une partie, sachez que c’est tout à fait possible de réaliser l’opération avec un marchand de biens. Que ce soit la moitié de l’immeuble, juste un appartement ou un local commercial, il est possible de l’extraire de la vente et de la découpe.
Dans ce cas, le marchand de biens achète toute la partie du bien que vous cédez, il opère la découpe et la mise en copropriété et vous devenez simplement copropriétaire.
La vente d’un immeuble à la découpe peut représenter une belle opportunité de maximiser la valeur de votre bien. Cependant, entre gestion de la période transitoire, démarches administratives et recherche de multiples acquéreurs, ce type d’opération nécessite une véritable expertise. Pour éviter les écueils et sécuriser votre projet, faire appel à un professionnel comme Lario, société de marchands de biens, peut s’avérer être la solution la plus adaptée.
Vous envisagez la vente à la découpe de votre immeuble ?
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