Vous êtes propriétaire senior et vous réfléchissez à la meilleure façon de valoriser votre patrimoine immobilier ? Entre rente viagère et vente rapide, les options pour monétiser votre patrimoine se sont diversifiées ces dernières années. Vous restez occupant de votre bien tout en le vendant.
Découvrez dans ce guide complet le fonctionnement du viager, ses avantages, mais aussi ses limites, ainsi que les alternatives qui pourraient mieux correspondre à vos besoins.
Qu’est ce qu’une vente en viager ?
Le principe est simple : vous vendez votre bien tout en recevant une rente régulière jusqu’à la fin de votre vie. En tant que crédirentier (vendeur), vous cédez votre propriété à un débirentier (acheteur) qui s’engage à vous verser une rente viagère tout en occupant les lieux.
Une fonctionnement spécifique
Ce qui rend cette transaction unique, c’est son caractère aléatoire. En effet, le prix final du bien n’est pas fixé à l’avance car il dépend directement de votre longévité. Cette caractéristique, appelée « aléa viager », est au cœur du dispositif.
À noter : la loi prévoit que si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée. Cette protection légale garantit que l’aléa est bien réel au moment de la transaction.
A qui s’adresse le viager ?
Le viager se décline en trois formules, chacune adaptée à des besoins spécifiques.
1
La plus populaire est le viager occupé.
Cette formule permet de continuer à vivre dans le logement tout en percevant une rente. Le prix de vente est alors diminué d’une décote, généralement entre 30 et 40%, pour compenser l’occupation du logement par le vendeur.
Cette solution est privilégiée par des retraités qui manquent de liquidité et souhaitent monétiser leur appartement ou leur maison pour retrouver du pouvoir d’achat. C’est aussi une option pour faire face aux difficultés financières, aux dépenses qui incombent aux propriétaires (travaux importants et urgents, travaux votés en assemblée de copropriétaires…).
2
Si vous préférez déménager, le viager libre est plus adapté
Vous libérez le logement dès la vente et obtenez une rente plus élevée. L’acheteur dispose alors immédiatement du bien, pour l’habiter ou le louer.
Disposer d’une rente viagère permet d’acquérir une sérénité financière (pour couvrir les frais d’une résidence senior, d’un EHPAD…).
Le viager libre est une aussi une possibilité pour vendre une résidence secondaire ou un investissement locatif. Vous percevez des revenus sans vous soucier de la gestion et des charges (dans le cas d’un viager libre, toutes les taxes et charges incombent au débirentier).
3
Le viager mixte
Cette formule permet un partage du bien : vous conservez l’usage d’une partie du logement, tandis que l’acheteur peut utiliser ou louer l’autre partie (un studio attenant, une place de parking…).
Réfléchissez bien à l’impact de cette décision dans votre quotidien. Partager des communs ou un jardin peut-être à double tranchant.
Une autre solution s’offre à vous si une partie de votre bien n’est pas occupé. La vente à la découpe vous permet en effet de conserver la jouissance et la propriété d’une partie du bien tout en vendant l’autre partie. Vous disposez ainsi de fonds pour entretenir votre bien ou encore le réinvestir.
Viager, une solution vraiment rentable pour les seniors ?
La valorisation d’un bien en viager repose sur un mécanisme précis. Le prix se décompose généralement en deux parties :
Le bouquet
un capital initial versé le jour de la vente, représentant habituellement 20 à 30% de la valeur du bien
La rente viagère
des versements réguliers (mensuels, trimestriels ou annuels) jusqu’à votre décès
Le calcul du prix et de la rente viagère
Le montant de la rente n’est pas fixé au hasard. Il prend en compte plusieurs critères objectifs :
- La valeur réelle de votre bien sur le marché
- Votre âge et votre sexe (qui influencent l’espérance de vie statistique)
- Le montant du bouquet versé initialement
- Le type de viager choisi (libre ou occupé).
A noter qu’avant 65 ans, les conditions d’une vente en viager sont peu favorables pour le vendeur (logement fortement décoté).
La fiscalité avantageuse du viager
La fiscalité du viager est particulièrement attractive pour les vendeurs. Plus vous avancez en âge, plus les avantages fiscaux sont importants. Concrètement, la rente viagère bénéficie d’abattements fiscaux progressifs :
- Après 70 ans : 70% de la rente est exonérée d’impôt
- Entre 60 et 69 ans : l’abattement est de 60%
- Entre 50 et 59 ans : vous bénéficiez d’un abattement de 50%
- Avant 50 ans : l’abattement est de 30%
Le bouquet présente également un avantage fiscal majeur : il est totalement exonéré d’impôt s’il s’agit de votre résidence principale.
La vente rapide : l’alternative au viager
Si le viager peut sembler attractif au premier abord, découvrons pourquoi la vente rapide représente une alternative intéressante.
Pourquoi préférer une vente classique rapide à la vente en viager ?
Le viager présente des avantages certains, mais la vente rapide à un professionnel offre une alternative intéressante, particulièrement adaptée à certaines situations. L’atout majeur ? Vous disposez immédiatement de l’intégralité du capital.
Cette solution vous permet notamment de :
- Répondre à des besoins urgents de trésorerie.
- Réaliser des donations à vos enfants (jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans frais).
- Financer sans attendre vos projets personnels.
À noter : contrairement au viager, le prix est ferme et définitif dès le départ. Aucune décote n’est appliquée, vous vendez au prix du marché.
Les garanties d’une vente rapide avec un professionnel et ses avantages
Choisir un professionnel comme Lario pour une vente rapide, c’est opter pour la sécurité et l’efficacité. Le processus est simple et transparent :
- Évaluation professionnelle de votre bien sous 48h
- Proposition d’achat ferme et rapide
- Absence de conditions suspensives qui pourraient retarder la vente
- Accompagnement personnalisé jusqu’à la signature chez le notaire
- Possibilité de négocier un délai de libération du bien ou de le louer temporairement.