Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement avec un locataire, il doit étudier toutes les possibilités qui s’offrent à lui. Car un bail locatif est signé pour 3 ans minimum. Il peut vendre le bien occupé ou entamer les démarches pour mettre fin au bail de son locataire.
S’il y a des difficultés avec le locataire (loyers impayés, litiges, procédures d’expulsion en cours), les choses se compliquent… Mais des solutions existent pour vendre efficacement son bien. On vous en parle dans cet article.
Peut-on vendre un appartement avec un locataire ?
Oui, il est tout à fait possible de vendre un logement loué.
Si le logement est loué vide (non meublé), le locataire bénéficie d’un droit de préemption : l’offre de vente doit lui être adressée en priorité. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien qu’il occupe et dispose de 2 mois pour se décider.
En cas de refus ou de non-réponse, le propriétaire bailleur peut chercher un autre acquéreur.
À noter : En cas de baisse du prix de vente, le locataire doit recevoir une nouvelle offre au tarif révisé. Il dispose alors d’un mois pour se positionner. Cette obligation s’impose au bailleur.
Vendre avec un locataire en place : les avantages
Mettons que le locataire ne jouisse pas de son droit de préemption, quels sont les avantages de vendre un logement loué ?
- Maintien des revenus locatifs pendant la période de vente
- Charges de copropriété et taxe foncière épongées par les revenus locatifs
- Attractif pour un investisseur si le locataire est de qualité (entretien du bien, versement régulier des loyers, longévité…).
Vendre avec un locataire en place : les inconvénients
Il y a aussi quelques inconvénients qu’il faut bien avoir à l’esprit quand on vend un appartement ou une maison avec un locataire :
- L’acquéreur idéal est forcément un investisseur, ce qui limite le marché potentiel
- Ces acheteurs ont des exigences précises : rentabilité, charges, qualité du locataire
- Le prix de vente peut être impacté par une moindre concurrence
- Plus de difficultés à vendre s’il y a des contentieux avec le locataire en place (loyers impayés, litiges, dégradations, procédure d’expulsion…).
Comment optimiser la vente d’un bien avec un locataire ?
Cibler les bons acquéreurs
Comme nous l’avons dit, vendre un logement occupé restreint la cible d’acquéreurs. Toutefois, il existe de multiples profils intéressés par des biens loués :
- les investisseurs privés
- les marchands de biens
- les sociétés d’investissement
- les family offices.
Quel est le point commun entre tous ces acquéreurs ?
Ils s’intéressent à des critères similaires comme :
- le loyer du bail en cours et sa concordance avec le marché
- la rentabilité du bien
- le montant des charges de copropriété et de la taxe foncière
- l’étude du marché locatif dans le secteur (facilité ou non à relouer le bien)
- le profil du locataire.
Définir le bon prix de vente
Les atouts ou les problèmes du bien vont bien directement impacter son prix de vente.
Un bien avec une rentabilité locative immédiate, un historique de location stable, un locataire sérieux et diligent, un potentiel de revalorisation future et des charges et une fiscalité maîtrisées sont des atouts qui viennent contrebalancer l’occupation du bien à vendre.
En revanche, il faudra prévoir une marge de négociation importante s’il y a des contentieux en cours avec le locataire, des dégradations à réparer, une procédure d’expulsion en cours…
À noter : En cas de litige avec le locataire (loyers impayés, dégradations, expulsion en cours…), il faudra prévoir une marge de négociation importante. L’acheteur prendra en compte les complications et demandera une baisse de prix.
Comment vendre un bien avec un locataire en cas de litige ?
Il existe des solutions pour vendre un logement loué malgré les complications.
Offrir des garanties à son acquéreur
Si le logement est vendu à un investisseur privé, il va falloir le rassurer avec des arguments solides. Pour ce faire, vous pouvez :
- Constituer un dossier détaillé avec toutes les procédures en cours
- Fournir les preuves (photos, constats d’huissier…) pour étayer le dossier
- Assurer l’acquéreur d’une clause de subrogation claire
- Lui transmettre les garanties existantes et l’accompagner dans la reprise du dossier.
Bien entendu, pour supporter la charge de ce transfert de responsabilités, la négociation du prix sera un élément clé.
Vendre un logement loué sous contentieux à un marchand de biens
Sinon, il est possible, dans ce cas précis, de se tourner vers un professionnel de l’immobilier, comme un marchand de biens. Il est habitué à gérer ce genre de conflits et n’aura aucun mal à reprendre la main sur le dossier.
Vendre un logement en cours de bail sous contentieux à un marchand assure une transaction rapide et sans litige. C’est un acquéreur professionnel qui ne se retournera pas contre le propriétaire.
Vendre un logement avec un locataire nécessite une approche adaptée selon la situation locative. La vente peut être optimisée en ciblant les investisseurs et en valorisant la rentabilité immédiate. En cas de contentieux, des solutions existent via la vente à des professionnels spécialisés comme les marchands de biens. Dans tous les cas, la transparence et une bonne préparation du dossier sont essentielles pour concrétiser la transaction dans les meilleures conditions.
Vous souhaitez vendre votre bien alors qu’il est occupé ? Vous êtes dans une situation compliquée avec votre locataire ? N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions étudier votre dossier.