Vendre une maison avec une extension non déclarée ou construite sans permis n’est pas interdit par la loi. De nombreux propriétaires le font chaque année. Toutefois, si vous êtes concerné, vous allez vous heurter à des risques juridiques et à la complexité administrative.
Il est donc crucial de bien comprendre les enjeux et d’anticiper les démarches nécessaires pour éviter toute déconvenue. Cet article vous guidera à travers les principales étapes, sanctions possibles, et solutions viables pour sécuriser votre transaction dans le cadre d’une vente de bien avec un problème juridique.
Comprendre les risques d’une extension non déclarée dans le cadre d’une vente
Quelles sont les sanctions encourues pour une construction illégale lors de la vente ?
Mettre en vente une maison comportant une extension non déclarée ou réalisée sans permis, n’est jamais anodin. Dès la mise en vente, la question de la conformité administrative devient centrale, car toute irrégularité peut impacter immédiatement la transaction et la responsabilité du vendeur.
Sur le plan pénal, la mairie dispose de 6 ans après l’achèvement des travaux pour sanctionner l’infraction. Le montant de l’amende peut aller jusqu’à 6 000 € par m² construit illégalement, un risque financier direct pour le propriétaire, même en pleine vente.
L’action civile est également possible. La commune peut saisir le tribunal pour exiger la démolition ou la mise en conformité dans un délai de 10 ans. Les voisins, eux aussi, peuvent agir dans les 5 ans pour se faire indemniser s’ils considèrent que l’extension leur porte préjudice.
À retenir :
En définitif, si vous envisagez de vendre un bien construit illégalement, il est impératif d’anticiper ces risques. L’acquéreur exigera des garanties, une transparence totale, et souvent une décote pour compenser les dangers juridiques.
Vendre un bien avec une extension illégale de plus de 10 ans : est-on vraiment protégé ?
Certains propriétaires pensent qu’avec le temps, les risques disparaissent. Passé 10 ans, la mairie ne peut plus exiger la démolition ou la régularisation forcée de l’extension. Mais l’irrégularité persiste. Lors de la vente, il est impératif d’informer clairement l’acquéreur de la situation. La prescription n’efface pas l’irrégularité. Si un sinistre survient, l’assurance ne couvrira que la partie conforme.
Régulariser pour sortir de cette situation
Vous, ou votre futur acquéreur, n’aurez aucune chance d’obtenir un permis pour de nouveaux travaux tant que la situation n’est pas régularisée. Et bien sûr, la valeur marché du bien sera revue à la baisse.
La prescription protège d’une action de la mairie, mais ne transforme jamais une extension illégale en extension « régulière ». Pour vendre, la transparence est de mise et toute dissimulation peut entraîner l’annulation de la vente ou une action en justice de la part de l’acheteur.
2 options pour régulariser la situation
Demander un permis de construire a posteriori : une solution pour sécuriser la transaction
Si l’extension non déclarée a moins de 10 ans, régulariser est possible et conseillé avant la vente.
Pour ce faire, il s’agit de déposer un permis de construire « rétroactif ». Attention : la mairie examinera le dossier selon les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la demande, non pas celles applicables lors des travaux. Vous devrez fournir des plans, une notice architecturale complète, et parfois faire appel à un professionnel pour répondre à toutes les exigences techniques.
Une fois le permis accordé et la déclaration d’achèvement validée, vous pourrez vendre votre bien comme n’importe quelle autre maison, sans décote ni restriction majeure. C’est la meilleure solution pour sécuriser la vente, accélérer la transaction et rassurer les acheteurs ainsi que les notaires.
Vendre en l’état car régulariser est impossible
Dans certains cas, régulariser n’est pas possible (zone inconstructible, dépassement des surfaces autorisées, non-respect du PLU). Ici, vendre votre bien construit illégalement en l’état reste la seule option, impliquant souvent une négociation de prix. La décote dépendra de l’ampleur de l’irrégularité et du risque pour l’acheteur.
Il est crucial d’être irréprochable dans l’information donnée à l’acquéreur, idéalement avec une clause spécifique dans l’acte de vente. Si vous souhaitez une solution rapide et sans risque pour débloquer la situation, le mieux est de vous tourner vers un professionnel de l’immobilier.