La vente d’un bien en indivision nécessite en principe l’accord unanime de tous les co-indivisaires. Cette règle peut rapidement créer des situations de blocage lorsque certains indivisaires s’opposent à la vente. Les conséquences sont souvent lourdes : charges qui s’accumulent, bien qui se dégrade, relations familiales qui se détériorent…
Pourtant, des solutions existent pour sortir de cette impasse, que ce soit par la voie amiable ou judiciaire. Comment procéder efficacement ? Quelles sont les dispositions légales qui facilitent la vente ? Lario vous propose un tour d’horizon des options à votre disposition pour vendre un bien bloqué par un souci juridique tel que l’indivision.
L’indivision : un cadre juridique contraignant
Le principe de l’unanimité et ses obligations
L’indivision est par exemple la conséquence d’une succession ou encore d’un bien acheté ensemble par des concubins ou des partenaires de PACS.
Elle implique que chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien, sans avoir de droit exclusif sur une partie spécifique. La loi impose en principe l’accord de tous pour :
- La vente du bien ;
- La signature du mandat de vente ;
- Le compromis de vente ;
- L’acte authentique.
À noter :
Cette règle de l’unanimité peut conduire à des situations de blocage préjudiciables pour tous les indivisaires lors d’une succession ou d’un divorce.
Les conséquences d’une indivision prolongée
Le maintien forcé dans l’indivision présente plusieurs risques pour les co-indivisaires et le bien :
- Accumulation des charges (taxe foncière, entretien) ;
- Risque de dégradation du bien inoccupé ;
- Tensions croissantes entre indivisaires ;
- Charges substantielles à supporter collectivement.
Les solutions légales pour vendre un bien en indivision malgré un désaccord
La vente avec l’accord des deux tiers
Depuis la loi 2009-526 du 12 mai 2009, une vente est possible avec l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits.
La procédure se déroule ainsi :
- Le notaire signifie l’intention de vente aux opposants ;
- Ces derniers disposent de trois mois pour répondre ;
- En cas d’opposition persistante, le notaire établit un procès-verbal ;
- Les indivisaires favorables peuvent alors saisir le tribunal judiciaire ;
- Le juge peut autoriser la vente du bien.
Dans les faits, la sortie de l’indivision était possible seulement si le refus de la vente mettait en péril l’intérêt commun (article 815-5 du Code civil) : impossibilité de payer les droits de succession, risque d’une transaction forcée à bas prix par un créancier, mise en péril avérée de l’intérêt commun des indivisaires…
Depuis 2020, une nouvelle loi (articles 815-5-1 et 815-6 du Code civil) facilite considérablement la vente d’un bien indivis. En cas d’opposition, le tribunal peut autoriser la vente s’il estime qu’elle ne porte pas une « atteinte excessive » aux droits des opposants – un critère plus souple que l’ancien « péril de l’intérêt commun ».
À noter :
C’est bien la majorité des 2/3 des droits indivis qui est prise en compte et non la majorité des 2/3 des héritiers.
La licitation : une vente aux enchères judiciaire
En l’absence d’accord entre les indivisaires, le tribunal peut donc ordonner une vente aux enchères publiques, appelée licitation.
Cette procédure implique :
- La fixation d’une mise à prix par le tribunal
- L’établissement d’un cahier des charges par un notaire
- La vente aux enchères publiques
- La répartition du prix entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.
À noter :
Bien que cette solution garantisse une issue, elle présente souvent l’inconvénient d’un prix de vente incertain et d’une procédure longue et coûteuse.
Les alternatives à la procédure judiciaire et à la vente forcée
La convention d’indivision : un cadre organisé
Conformément à l’article 815-1 du Code civil, les indivisaires peuvent établir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision.
Cette convention doit :
- Être établie par écrit ;
- Lister précisément les biens concernés ;
- Préciser les droits de chaque indivisaire ;
- Être rédigée par un notaire.
Cette alternative permet de prévenir les blocages en définissant clairement les règles de gestion et de prise de décision.
Le mandat successoral : une gestion déléguée
Depuis 2007, il est possible de faire désigner un mandataire successoral par le juge en cas de :
- Mésentente entre héritiers ;
- Inertie dans l’administration des biens ;
- Opposition d’intérêts entre indivisaires ;
- Complexité de la situation successorale.
Le mandataire, désigné pour une durée déterminée, peut prendre les mesures nécessaires pour trouver des pistes de déblocage. Dans un cas différent d’une succession, il existe aussi des médiateurs pour arbitrer ce genre de problématiques.
Le rachat des parts : une solution amiable
Un indivisaire peut proposer de racheter les parts des autres.
Cette option nécessite :
- L’information des co-indivisaires par acte d’huissier ;
- Une estimation professionnelle du bien pour définir la valeur des quotes-parts ;
- La rédaction d’un acte authentique par le notaire.
Cette option, quand elle est possible et souhaitée, permet une sortie simplifiée de l’indivision.
La solution du marchand de biens : une sortie rapide
Face à une problématique d’indivision qui s’enlise, la vente à un professionnel comme Lario peut débloquer efficacement la situation.
Notre expertise des biens indivis nous permet d’offrir :
- Une prise en charge globale de la situation, quelle que soit la complexité du blocage entre indivisaires.
- Une proposition d’achat rapide qui tient compte des intérêts de chaque partie.
- Un processus simplifié qui évite les négociations interminables entre co-indivisaires.
- La flexibilité nécessaire pour s’adapter aux contraintes de chaque propriétaire indivis.
- La sécurité d’une transaction menée par des professionnels habitués aux cas complexes.
En choisissant cette option, les indivisaires peuvent éviter les procédures judiciaires coûteuses et préserver leurs relations, tout en obtenant une valorisation équitable de leurs parts.
Vendez votre bien en indivision grâce à Lario
La vente d’un bien en indivision sans l’accord unanime des co-indivisaires est possible grâce à plusieurs dispositifs légaux. De la négociation amiable à la procédure judiciaire, en passant par le recours à un professionnel de l’immobilier, il existe toujours une issue pour débloquer la situation.
Faire appel à un marchand de biens, comme Lario, peut constituer une option idéale pour faire face à un conflit d’indivision.
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